政策趋严后频现维权潮 龙湖集团究竟应该如何过冬?

  • 来源: 驱动号 作者: 港股研究社   2019-10-16/17:01 访问量:
  • 近期,房地产板块持续回暖,各大房企在资本市场的表现呈你追我赶之势。

    其中,龙湖集团近日来股价持续上涨,15日盘中最高触及32.5港元,涨超历史高位32.15港元,并受多家金融机构看好。

     

    政策趋严后频现维权潮 龙湖集团究竟应该如何过冬?

     

     

    在当今人口红利逐渐消失的大背景之下,从龙湖集团今年上半年的财报来看,其表现值得肯定。上半年,龙湖集团实现合同销售额1056.2亿元,同比增长8.8%,核心净利润47亿元,同比增长26%。而日前龙湖集团披露,2019年前9个月已经实现合同销售金额1746.2亿元,至此,其2019年全年2200亿元的销售目标已实现79.37%。

    从财务数据看来,龙湖集团表现出了不错的市场战斗力。但需要注意的是,龙湖集团也有着诸多的“龙湖故事”,在当今房地产政策监管趋严的背景下,龙湖集团也面临着或大或小的一些难题。

    踏上千亿之路的龙湖集团 颇具傲气

    业内众所周知,龙湖集团在2018年实现了2006.7亿元的销售总额,完成了2000亿元的目标,稳居行业前十。而在千亿这条道路上,龙湖集团在2017年便已成功踏上。在此之前,龙湖也是在不断探索中,辗转于江湖。

    在2006至2010年期间,龙湖销售金额从30多亿上升至300多亿,四年的时间业绩翻十倍。从2011年开始,龙湖销售额增速缓慢,行业排名也出现了下滑趋势,由2010年的第8名滑落至2015年的第15名。而2010年排在龙湖后一位的碧桂园,在2015年排名第7,2016年更是一举跃进前三。

    此后,龙湖在战略上进行调整。2014年,集中精力进攻一二线城市的核心地段,经过此后几年的转折,有重新回到前十,并在2017年成功迈上千亿的台阶。随后在2018年全国范围内的限购、限贷及限价等调控政策的多方压力下,龙湖的销售业绩依然表现不俗,2018年的销售金额实现2006.7亿元,完成了2000亿的目标,稳居行业前十。

    如今步入2019年,尽管宏观调控的手段并没有减少,但龙湖也在存量时代力求稳进。2019上半年其财报显示,实现合同销售额1056.2亿元,同比增长8.8%,营业额385.7亿元,同比增长42.2%,毛利125.8亿元同比增长24.9%,核心净利润47亿元,同比增长26%。在8月26日财报发布之际,已完成年度2200亿元销售目标的48.09%。

    如此看来,龙湖集团在业内的发展整体向好,显示出了其所具有的的行业傲气,但在龙湖华丽财务外衣的遮盖之下,也隐藏着一些自身和行业的难题。

    众多小区现“维权潮” 政策监管趋严龙湖进一步承压

    事实上,细看龙湖集团今年上半年的业绩报告仍然存在一些弊端,而更大的市场挑战或是在楼市政策进一步收紧的大背景下,龙湖多地的项目“连环爆雷”。

    1、靓丽的成绩单背后 盈利能力却在走下坡路

    据龙湖集团2019年的中报显示,上半年实现合同销售额同比增长8.8%至1056.2亿;签约销售面积650.8万平方米,同比增长3.44%;营业额385.7亿元,同比增长42.2%;毛利125.8亿元同比增长24.9%,核心净利润47亿元,同比增长26%。

    这份亮眼的财报背后,却隐藏着龙湖盈利能力在正在走下坡路的现象。据网易财经显示,其上半年销售毛利率和净利率分别较去年同期下滑4.51个百分点和3.26个百分点;资产报酬率和投入资本回报率也均较去年同期下滑0.21个百分点。而毛利率和净利率的下滑却与公司多个项目爆发的质量问题存在不可分割的关系。

    2、狂奔之下“暗伤”暴露 产品质量遭维权

    2016至2018年,龙湖增长势头强劲。2016年,龙湖实现合同销售881.4亿元,同比增长率高达61.6%,2017年延续了这股强势发展的劲头,完成了千亿目标,2018年更是闯入2000亿阵营,稳居国内房地产十强。今年上半年,依旧表现出强劲的发展势头,只是盈利能力方面出现了小漏洞。

    而龙湖盈利能力走下坡路的原因,与其近年来在维权项目上“消耗”的整改成本有很大关系。事实上,龙湖的维权近几年已经遍地开花。据新浪财经显示,2018年8月,京郊古北水镇的龙湖长城源著,房屋出现楼梯塌陷、墙皮掉落、墙体渗水,引发舆论关注。自此之后,济南的龙湖春江郦城、长沙的龙湖紫宸、福建晋江的观辰二期,以及厦门龙湖,均相继出现房屋漏水问题。

    回头来看,被维权的大多项目的交互时间集中在2018年至2019年,而商品房预售合同的签订时间则集中在2016年至2017年。这一时间段就是龙湖加速周转的关键时期。

     

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    但也正是这一时期的多个项目被爆出“连环爆雷”。据网易财经资料显示,由于受一城一策、因城施策影响,部分城市的开发商面临较大的限价限贷等政策压力,利润空间有所缩减,加之部分项目对承包方、施工方监管不严等,有些项目开始出现偷工减料、虚假宣传、乱收费等违法违规行为,这也是整个行业亟待规范的乱象。龙湖狂奔的这几年,也为自身的产品埋下了诸多隐患。

    3、房地产政策的监管趋严 楼市发展存在诸多不确定性

    步入2019年以来,房地产行业比较稳定。随着政府对房地产市场采取的一系列宏观调控的手段,龙湖的变速模式也有了些许降温,而其销售毛利率和净利率的下滑便是最好的佐证。

    更重要的是,有关部门对楼市的监管在进一步加强。据同策研究院上半年发布的数据显示,今年5月份,40家典型上市放弃融资总额环比下降了52.07%,创2019年以来的历史新低位。下半年楼市调控政策趋严,银行利率普遍上涨。

    为了加强对楼市的宏观调控,监管对于资金违规进入房地产市场严厉打击,处罚也毫不手软。据了解,7月以来,房地产信托“刹车”迹象明显,监管实行余额管理,对于产品的审批放慢了节奏。

    值得关注的是,此前,银保监会办公厅下发《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。

    据国有大行人士称,在监管政策下,银行会对房贷进行缩量,随着监管对于房地产融资的收紧,银行在信贷方面也会跟进收缩。下半年房贷市场会有所降温,银行在总量上会加大把控。这些宏观调控手段的实施,对龙湖为代表的房地产企业势必会造成相应的冲击,在营收方面可能会存在一些不确定性的影响。

    随着楼市“监管潮”的进一步高涨 龙湖集团如何突围?

    随着人口红利的释放完成,国内房地产市场结束了增量时代的飞速增长,逐步踏入以稳增为主基调的存量时代。龙湖集团在面对重重困境的同时,还可以从这些方面去进行突破。

    1、以地产开发为核心的战略成二次增长引擎 但与领先者的差距不容忽视

    数据显示,2019年上半年,国内房企前百名平均同比增速在4%左右,行业门槛不断提升的同时,整体规模增速较去年有所放缓,但龙湖集团8.8%的增速高于行业平均值,实现稳定增长。如此看来,龙湖集团在行业市场有其自身独有的优势。

    近年来,随着人口红利释放的完成,房地产飞速增长的时代已经结束。龙湖一如既往地坚守盘面,量入为出的进行布局。中报数据显示,2019年上半年,龙湖实现合同销售额1056.2亿元。其中,长三角经济带销售额占销售总额的33.3%,环渤海经济带销售额占比为23.4%,华中地区占比为10.3%华南区域占比6.9%,西部地区占比达26.1%。

    从财报来看,龙湖集团已经完成了对国内重点经济区域的基本覆盖,并为集团的增长提供了有效支撑,成为了集团的核心增长引擎。同时,在物业投资方面也取得了不错的成绩,在长租公寓领域的“冠寓”项目也成为了其主航道业务。可以说,目前的龙湖集团已经打造出在稳定增长的地产业务之外的第二增长项目。

    政策趋严后频现维权潮 龙湖集团究竟应该如何过冬?

     

    但需要注意的是,龙湖集团虽然跻身全国房地产前十强,但与头部位置的一些房企仍存在相应的差距。拿碧桂园来讲,据其上半年财报显示,期内,其实现营收约2020.1亿元,同比增长幅度达53.2%,毛利率548.6亿元,同比增长56.9%。净利润同比增长41.3%至230.6亿元。相比之下,增长幅度领先龙湖集团不少。龙湖想要实现进一步的跨越,仍有很长的一段路要走。

    2、提高自身财务质量的同时 完善自身产品品质尤为重要

    虽然龙湖集团上半年的销售毛利率和净利率均下滑,但不能否认的是,龙湖在净负债率、资产负债率均有着低于同行的良好记录,赢得了资本市场的认可,并受多家金融机构看好。

    这或许跟龙湖2019年以来的市场战略有关,步入2019年后,龙湖集团开始强调以财务稳健为主。在10月10日披露的今年9月份未经审核营运数据显示,截至2019年的前九个月,龙湖2019年全年的销售目标已经实现了79.37%。

    但经过前几年的狂奔,龙湖在营收和利润双丰收之后,留下的市场弊端表明在提高自身财务质量的同时,也应多注重和提高自身产品的质量,这样才能有效避免今后更多“维权潮”的爆发。毕竟,房企一旦大面积爆发“维权潮”,对自身信誉也会产生不利影响,同时,“整改”也会付出不少的代价。

    综上来看,龙湖集团在房产政策监管趋严的背景下,有机遇也有挑战。眼下,如若能将房地产业务的产品质量放在首要位置,以此提高自身在市场的战斗力,将有望借助目前行业内小幅回暖的趋势,进一步获得业绩的增长,若不能从品质这一根本出发,“房产业务失去消费者更多信任”的现象也并不是不可能的事。

    本文来源:港股研究社


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