雅居乐14亿美元永续债背后，预售单价降两成，流动性紧张了？

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文／趣识财经麻雀

开发投资与楼盘销价增速双双回落，让房企更加坚定多元化转型步伐。

12月16日，国家统计局数据显示，中国1-11月房地产开发投资同比增长10.2%，增速较前10月份回落0.1%；11月，70城中有44城新建商品住宅价格环比上涨，也比10月份的50城略有下降。

而在刚刚落幕的中央经济工作中，“房住不炒”之策并未松动，整个房地产行业依旧在瑟瑟寒风中。

物业管理板块，越来越成为房企多元化布局中的重要一环。

预售单价降两成

12月12日， 万科物业与戴德梁行达成战略合作，共建合资公司，着眼于商业物业及管理服务上的提升。

无独有偶，当日晚间，雅居乐公告称，旗下物业服务平台雅生活间接全资公司，以不超5亿元收购新中民物业60%股权。早先时，雅生活对外宣称，公司拟以20.6亿收购中民物业及新中民物业各60%股权，得以佐证。

20.6亿元的收购价，创造了物管行业并购金额的历史之最。

知情人士透漏，雅生活收购中民物业，主要目标是做大物业规模，发挥规模效应。上述收购一旦完成，雅生活整体在管面积将达5亿平方米，管理项目超3000个。

实际上，为了整合房产物业资源，雅生活的“买买买”战略由来已久。早在2017年，雅生活便以10亿元收购绿地物业。

然而，除了并购“它人”，雅居乐也有被“抛售”的时候。2019年10月15日，绿地控股旗下绿地金融海外投资集团，公开出售雅居乐5000万股股票，套现超10亿港元，致使雅生活股价当日暴跌近7%。

地产行业分析师王振表示，万科与雅居乐都是布局物业最积极的房企，近期尤甚。这或许也从侧面反馈出，房地产单一商业住宅市场的不景气。

以雅居乐为例，2019年上半年实现营业收入271.14亿元，同比上升12%。但毛利率却82.2亿元，同比下降30.3%；整体毛利率30.3%，同比下降19.3个百分点。

针对毛利下降，雅居乐归于“因城施策”政策高压下，高毛利项目销量的大幅减少。

财报数据显示，雅居乐上半年累计预售582亿元，完成全年预售目标的52%，上半年每平米均价14340元。

截至11月底，雅居乐预售金额1092.1亿元，与全年目标十分接近。但趣识财经发现，为完成全年预售目标，雅居乐不惜以价换量。

如下图所示，趣识财经统计近4个月雅居乐预售（量价）数据发现，下半年预售价格较上半年均价有明显下降，其中10、11两月降幅最大，预售价分别下降22.9%，19%。

王振表示，这与房企普遍存在的以价换量有关，尤其下半年，整个房企为回笼资金，不惜血本，打折售房。

14亿美元永续债

但打折售房换来的，更多的是声量，而非真正的现金流。

财经评论员严跃进分析道，房企预售具有滞后性，从预售到实现营收需要一定时间，这一过程的快慢直接影响房企资金的回笼速度。而相较于传统行业，房企的预售资金回流周期较长。

而雪上加霜的是，日益收紧的房地产贷款市场。8月底，多家银行收到政策指示，规定房地产开发贷余额原则上控制在2019年3月底水平。而央行官方数据显示，2019年6月底，全国开发贷为11.04万亿元，超过3月底的 10.85万亿元。同时，第三季度，政府亦多项政策收紧了海外债、信托贷款等融资方式。

于是，美元永续债（永续资本证券）成了许多房企融资的“不二”之选。

11月19日，雅居乐称发行2亿美元优先永续资本证券，募得资金用于现有债务的再融资。

实际上，2019年以来，雅居乐已发行多笔永续债。6月末，雅居乐发行7亿美元优先永续资本证券；10月，再次发行5亿美元优先永续资本证券；加上本次发行，雅居乐本年度合计发行规模超14亿美元。

不止雅居乐，包含华润置地、首创置业（通过中环广场有限公司）、正荣地产等房企，2019年都将美元永续债作为重要融资手段，但发行利率高低不同。

12月9日，华润置地在香港联交所发行10.5亿美元的次级永续资本证券，票面利率为3.75%。首创置业（中环广场）11月份的一笔永续资本证券，发行利率为5.75%。

反观雅居乐，6、10、11月三月融资成本较高，利率分别达到8.375%、7.875%、7.75%。业内人士指出，除自身利率较高外，发行美元永续债还面临汇率的波动风险，尤其是近年来人民币兑美元的不断贬值。

雅居乐中报显示，永久资本证券达到131亿元，占全部总权益的21%。仅2019年上半年，雅居乐永续资本证券规模便较2018年底净增48亿元，如果算上近日相关发行，雅居乐永续证券资产规模或将更大。

但一众房企对永续债的偏爱或在于：在银行、信托融资渠道收紧的情况下，永续债成为房企融资的重要补充，对缓解资金流动性有一定作用；更重要的是，在符合相关条件下，永续债在会计分类上划入权益而非债务，继而拉低企业整体负债率。

财报显示，雅居乐2016年的净负债率为49.1%；2017年这一数据为71.4%；2018年这一数据增长至79.1%；2019年中报显示，雅居乐净负债率攀升至81.3%。

王振分析，“如果将永续资本证券置于债务实质层面理解，雅居乐年中负债率或超85%。”

结语

实际上，关于永续债的股债之争，从未间断。

2019年1月30日，财政部印发《永续债相关会计处理的规定》，对永续债合同条款中的到期日、清偿顺序、利率跳升和间接义务规定进行细化，明确会计处理总体要求和金融工具列报分类。不难发现，财政部对永续债的会计处理要求，更加审慎。

“是否能无条件地避免交付现金或其他金融资产的合同义务”是判断永续债分类关键，如果发行人可以无条件地避免交付现金或其他金融资产的合同义务，则永续债归类为权益工具，反之归类为负债。

但实际操作中，更多的企业在打擦边球，规避负债率、借旧还新成为永续债存在的重要目标。

王振分析道，“房企既要融资补充流动性，又不想提高负债率，还要‘买买买’，这本身就是个悖论，或无法持续。”