泰禾信托案背后,「致命」的流动性危机

  • 来源: 驱动号 作者: 趣识财经   2019-12-10/13:21 访问量:
  • 撰文/疏狂

    近日,因信托借款合同纠纷,泰禾集团收到来自西藏信托的起诉,案件将于2020年2月11日14时开庭。

    据悉,被诉主体除泰禾集团外,还包含泰禾集团董事长黄其森,以及福建中维房地产开发有限公司(下称福建中维)、东莞市金泽置业投资有限公司(下称东莞金泽置业)、王照文、卢泽芳等多个被告方。

    趣识财经了解到, 2017年4月,因项目开发需要,西藏信托向东莞金泽置业发放信托贷款。作为股东,泰禾集团全资子公司福建中维,以及卢泽芳、王照文分别持有东莞金泽置业80%、12%、8%股权,并质押给西藏信托。同时,泰禾集团及黄其森个人提供连带责任担保。

    行业人士指出,但看西藏信托上诉行为,该信托或逾期无疑。

    01 致命的资金链

    信托逾期背后,折射出房地产行业的生存现状:大量房企,身陷流动性泥淖,无法自拔。

    在房住不炒、一城一策指引上,2019年全国房地产调控政策不断加码。

    央行数据显示,房地产领域贷款增速连续14个月回落。前三季度,新增人民币房地产贷款4.6万亿元,与去年全年水平相比低6.2个百分点,新增房地产贷款占银行贷款的比例也降至24.1%。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进对趣识财经表示,“房屋销售市场在降温,房地产贷款政策也在收紧,两者加成下,促使房地产贷款比例降到低点。”

    尤其,银行贷款政策收紧,成了套在房企头上的一道“紧箍咒”。2019年8月,银保监会发布《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,明确对房地产行业政策相关的各项违法违规行为进行专项整治。

    12月4日,银保监网站信息,建行两家分支机构(南京鼓楼支行/南京城南支行)遭江苏银保监局处罚70万元,主要缘由便是房地产开发贷款受托支付管理不力。

    被罚的是银行,但最痛苦的莫过房企,这是断了他们来自银行的钱粮。”而泰禾集团,显然是“最无钱粮”的企业代表。

    事实上,自2019年初引进战投失败后,泰禾便不得不用出售的方式来换取“流动性”。数据显示,仅2019年以来,泰禾集团累计通过转让位于杭州、佛山、南昌等地十几个开发项目,变现100多亿元,接盘方多为世茂房地产。

    但这对于,身处流动性与高负债双重枷锁的泰禾,只是杯水车薪。财报显示,2019年上半年泰禾集团有息负债为1103.25亿元,其中短期有息负债达330亿元,现金持有量同比下降30%,仅为153亿。

    而在国内银行开发贷不断收紧情况下,泰禾只得将目光转向美元债。

    2019年7月,泰禾发行4亿美金为期3年美元债,利率达到行业惊人的15%。2019年9月,泰禾再发债2亿美元,票面年息依然达到11.25%。

    而现实中,依靠举债美元“过活”的房企,不在少数。

    日前,多家研究机构数据现实,11月份,40家典型上市房企融资总额904.36亿元,环比上涨283.49%,其中很大比例是美元融资。

    房企内部人士指出,12月以来,许多房企也在密集发布美元融资计划。

    02 业绩几近腰斩

    其实,缓解房企流动性的方式,除了举债,便是售楼。

    在头部房企中,诸如碧桂园、恒大,2019年通过“打折售房”等促销手段,取得了不错的业绩。

    在克而瑞研究中心近日发布的,“2019年1-11月中国房地产企业销售TOP100排行榜”中,TOP30房企有20家业绩环比上升。

    另一数据更为直观,在1-11月TOP10全口径业绩中,有9家同比大幅上涨,仅绿地控股同比下滑。其中,增长最快的世茂房地产,同比速长达46.8%。

    但头部房企业绩优秀,并不代表行业的繁荣,更无法反映大部分房企的生存现状。数据显示,2019年1—9月,全国商品房销售面积同比下降0.1%,许多中小房企更是经历滑铁卢。

    同样是克而瑞发布的这份榜单,2019年1-11月,泰禾集团全口径销售金额689.2亿元,排名42位;权益金额为527.7亿元,排名第40位。同一数据,2018年1-11月,泰禾集团的流量金额和权益金额分别为1110.4亿和941.2亿元,分别占据榜单的第21位、17位。通过计算,泰禾全口径销售业绩同比下降38%,权益金额则同比下降44%。

    实际上,销售业绩大幅下降,与泰禾集团抛售资产、断臂求生的行为密不可分。

    此前,已有不少媒体曝出,从2015年开始,泰禾选择了不主动披露销售额和销售面积两大数据。这让本就因资金链紧张而“风声鹤唳”的泰禾,更加引人联想。

    对于业绩下滑,资本市场往往最先嗅到。趣识财经观察发现,泰禾集团股价已经从两年前的每股20元,降低至现在的每股不足6元。

    03 结语

    其实,对泰禾集团而言,涉入信托合同纠纷并非首次。

    今年上半年,中诚信托与泰禾集团便发生过借款合同纠纷,当时法院冻结泰禾集团、增城荔涛房地产有限公司(世茂与泰禾共同持股)名下存款13.43亿元。后经泰禾集团澄清,中诚信托亦于7月1日向法院申请解除相关财产保全措施,双方纠纷才得以解除。

    在趣识财经看来,无论是信托纠纷,还是举债借款、变卖资产,本质都是泰禾对流动性紧张的应对行为。

    严跃进分析道,“在房企各类风险中,资金链断裂风险最为紧要。当下,房企既要加快融资缓解流动性,也要准确判断市场周期,在资金紧张时切忌盲目拿地。”


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